分譲マンションの売れ行きを知る方法/東日本大震災の影響...

分譲マンションの売れ行きを知る方法とは?@

最近は、デベロッパーが、
新規分譲でも、細かく何回かに分けて
売りに出しているってご存知でしたか?

 

このような事情もあって、
実際にどれくらい売れたのかとか、あとどれくらい残っているのかが
わかりにくくなっていたりするらしいです。

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しかしながら、完成在庫の場合ですと、
おおよそ販売戸数として表示される
3倍は売れ残っていると言われているんですよね。

 

つまり、「5戸」とあったら
15戸以上は売れ残っているということなんです。

 

これって、かなりの数だと思いませんか?

 

かつて新築マンションの分譲戸数は、
首都圏で年間10万戸以上達したこともあったそうです。

 

ところが、2011年は東日本大震災の影響もありましたから、
4万戸程度にまで減少してしまったとのことなのです。

 

これも仕方のないことなのでしょうかね…。

 

ただ、これは全国的にみても
ピーク時に比べて半分程度の水準ということですから、
ちょっと驚きですけれど…。

 

ここまで減ってしまった経緯については、
次に掲げるような、過去の3つのショックが
その要因と言われています。

 

■耐震強度偽装事件
まずは、2005年の耐震強度偽装事件ですね。

 

これはいわゆる姉歯ショックと言われるものですが、
ご記憶の方も多いのではないでしょうか?

 

私もテレビのニュースで連日取り上げられていましたから、
いまだによく覚えています。

 

この事件により建築基準法が見直され、
建築確認が下りるまでの手続きなどが
厳しくなったとされているんですよね。

 

■リーマンショック
次は2008年9月のリーマンショックですね。

 

世界的な金融不況に発展したのが
記憶に新しいところです。

 

日本でも景気が大きく落ち込んで、
デベロッパーやゼネコンの倒産が相次ぎまいしたからね。

 

特にデベロッパーは、
それまで首都圏でおおよそ300〜400社あったものが、
2011年には150社程度まで減ってしまったそうですから
尋常ではありませんよね。

 

■東日本大震災
さらには、2011年3月の
東日本大震災による震災ショックですね。

 

我が家もマイホームを購入しようかと
検討していた矢先に起こった災害でしたから、
かなり影響を受けました。

 

実際、湾岸地域のマンションの購入を見送りましたからね。

 

今後のことを考えても、
住宅ローンを組んでまで家を買うべきか迷っている状況です。

 

首都圏でも一時は
不動産市場が完全にストップしたと言われていますから。

 

特に液状化の被害が発生した湾岸エリアなどでは、
地価や不動産価格の下落が見られ、
新築マンションの供給数も大きく落ち込みました。

 

ちなみに、現在でも、
完全に震災前のペースに戻っていないのは
若干気になるところです。

 

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マンション市場において東日本大震災の影響はまだ残っているの?

最近は、東日本大震災のことは
報道でも少なくなってきていて、どちらかと言えば、
東京オリンピックの話題の方が多いかもしれませんね。

 

こうした明るい話題が増えたせいか、
実際、マンション市場もかなり戻ってきているようですね。

 

とはいえ、
完全に変わってしまったという点もあるようです。

 

例えば、
超高層マンションの上層階に住んでいた
富裕層の人たちが、
逃げ出してしまったなんてこともありましたしね。

 

今回、首都圏で大問題になったのは、
超高層建築物の揺れについてでしたよね。

 

というのは、首都圏は
震源地からはかなり離れていたはずだったからです。

 

色々と言われていますが、実際の要因は、
長周期の地震動が首都圏にまで到達したことによって、
超高層ビルとともに超高層マンションも長時間、
揺れ続けたからということらしいです。

 

そもそも、現在の耐震基準というのは、
どの程度なのかご存知でしたか?

 

実は、関東大震災から
昭和50年代くらいまでに起きた大地震を解析して、

 

短周期型震動(おおむね2秒以内)
の地震において、
震度7まで耐えられることが基本となっているんですよ。

 

なので、東日本大震災のような
長周期型地震動(おおむね2秒を超えて20秒くらいまで)
の影響については、
十分に反映されているとはいえないのですよね。

 

実際、最近になってようやく、
国土交通省やスーパーゼネコンが
研究を開始したくらいですから。

 

さらに、湾岸エリアでは、
液状化の被害もかなりのものでしたね。

 

我が家もこの液状化にやられました。

 

湾岸エリアから少し距離は離れていたのですが、
電柱は倒れ、地割れがしていましたからね。

 

家の中も窓ガラスに亀裂が入り、
交換してもらわなければならなくなりましたから。

 

専門家が、よく埋立地は危ないといっていたそうですが、
まさにこの液状化のリスクがあるからだそうです。

 

ちょうど、うちでは震災前に
湾岸エリアのマンションを購入しようかと
検討していたところだったのですが、

 

今回の経験を経て、
埋立地や過去に水害の遭ったところは避けよう
ということになったんですよね。

 

マンションは堅い地層まで杭を打っていることから、
一戸建てのように
建物が傾くといったことはないと言われています。

 

ですが、それでも敷地とエントランスの間に段差ができたり、
周辺の道路が陥没したりと、インフラがダメになったら
その影響は確実に受けますから
やはり不安は残りますよね。

 

なぜか現在も、多くの超高層マンションというのは、
湾岸エリアの埋立地に建てられています。

 

これから、こうした
高層マンションを買おうと検討している人は、
長周期型地震動と液状化、その双方のリスクを
念頭に入れておかなければならないと思います。

 

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