開発法/鑑定評価の方式とは?

開発法とは?@

開発法は、
鑑定評価の方式に属する手法です。

 

開発法というのは、対象地の面積が、
近隣地域の標準的な土地の面積と比較して大きい場合等で、
対象地の価格を求める際に、

 

対象地に、
マンション分譲、建売分譲、更地分譲等
の開発を行うことを想定して、
土地価格を求める手法のことです。

開発法とは?A

■日照権阻害その他違法建築の工事差止
■不動産賃貸契約に違反した増改築の禁止やその収去
■所有権の帰属に争いのある不動産についての譲渡等の処分の禁止...など

 

また、開発法は、想定した事業によって、
将来得られる販売総額を
価格時点に割り戻した額(複利現価)から、

 

これから支出する建物建築費、造成費、発注(開発)者が、
直接負担すべき通常の付帯費用※を

 

価格時点にそれぞれ割り戻した額(複利現価)を控除して、
事業採算に見合う土地価格を求める手法です。

 

なお、この場合、割り戻す年利率を鑑定評価上では
投下資本収益率といい、
通常の資金調達金利のほかに
開発者の利潤や事業リスク等が含まれているとされています。

 

※公共公益施設負担金、近隣対策費、販売費及び一般管理費等

鑑定評価の方式とは?

鑑定評価の方式というのは、
鑑定評価書に必ず記載しなければならない事項です。

 

鑑定評価によって
不動産の価格(賃料)を求める方式には、
次の3つの方式があります。

 

■原価方式 
⇒ 原価方式は、不動産の再調達原価に着目する方式です。
■比較方式 
⇒ 比較方式は、取引事例や賃貸事例に着目する方式です。
■収益方式 
⇒ 収益方式は、不動産から生ずる収益に着目する方式です。

 

この三方式の採用は、物の価格における三面性
(費用性、市場性、収益性)
に対応して、
不動産の価格分析を行うことによります。

 

なので、鑑定評価を行う際には、
原則として、この三方式が併用されることになります。

 

といっても、評価対象不動産によっては、
三方式を併用することはできませんので、
そのうちの一方式または二方式のみによることもあります。

 

なお、これら各方式を適用して導き出された価格(賃料)のことを
試算価格(賃料)といいますが、
この試算価格(賃料)を総合調整して、
最終的に鑑定評価額が決定されることになります。

 

■日照権阻害その他違法建築の工事差止
■不動産賃貸契約に違反した増改築の禁止やその収去
■所有権の帰属に争いのある不動産についての譲渡等の処分の禁止...など

 

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